鲁迅买了套北京豪宅：民国房地产如何走向毁灭？

2019-02-20

与房地产的博弈，是一场永恒的战争。

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1919年新年刚过，已经在北京工作十年的鲁迅，终于决定要买房了。

在1909年从日本回国工作后，鲁迅从绍兴辗转搬到北京，此后任职北洋政府教育部佥事（级别相当于现在的处长），加上在其他学校的兼职和写作，鲁迅当时的月收入大约是500大洋——在当时，一块大洋大约可以买到28斤优质面粉， 500块大洋大概可以买到14000斤面粉，假如按照一斤面粉3元计算，则鲁迅当时的月收入，相当于现在的大概42000元。

由于民国时期的北京经常要涨房租，加上弟弟周作人一家，以及母亲和妻子朱安都要来京，鲁迅加紧了看房的节奏，但从1919年1月开始看房后，一直到当年7月，鲁迅才最终花了3500大洋，在北京八道湾买了一套有三进院落、含30个房间的四合院，对此老朋友许寿裳评价鲁迅的房子有多大时说：

“诚然，简直可以开运动会。 ”

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▲鲁迅其实是民国工薪阶层中的富豪

文豪鲁迅仅仅花了七个月工资，就在北京买了一套含30个房间的四合院，放在今天，这是一件不可想象的事情。但在当时，北京的房价其实相对于普通人的收入而言也并不贵。

根据1927年北平社会调查所对当时北平48户平民家庭（含工人、小学教师和人力车夫）的记账式调查，这48户人家的平均月收入为15块大洋，年薪大约是180块大洋，虽然比不上大文豪鲁迅的收入，但在民国四年的1915年，当时北京阜成门王府仓胡同的一座小型四合院，也只需要卖150块大洋。

也就是说，以当时北京人的平均收入，只需要花费一年工资，他们就可以在市中心买上一套小型四合院了。

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但与如今中国人喜欢买房不同的是，民国时期，国人更喜欢的，却是租房。

在民国当时人的观念里，他们比拼的不是谁家买了更多房子，而是更愿意比拼谁住的房子更大，谁家的装饰更豪华，谁家的家具更时髦，谁家率先买了黄包车还请了专职车夫等细节。

在当时，只要住的地方足够大、足够气派，即使是租来的房子，也可以堂而皇之的挂上“张公馆”、“李公馆”之类的招牌，否则就算你买再多的房子，在民国人的眼里，也是算土鳖一个，这也是为什么鲁迅宁愿在北京长期租房，也不愿买房的重要原因。

尽管当时的房价看似不贵，但房租却贵的吓人。

1926年，抛弃了发妻张幼仪的徐志摩，与婚内出轨徐志摩、抛弃老公王赓的民国才女陆小曼，两个人终于在上海举行了婚礼，尽管在婚礼上被老师梁启超骂得狗头淋血，但终于获得“自由”的徐志摩和陆小曼两人，马上在上海享受起了生活。

当时，在多所大学任职、月薪高达600大洋的徐志摩，以月租150大洋的高价租金在上海租了一套别墅，按照当时的物价，这个月租可以在北京直接买一套小型四合院，但有钱的徐志摩觉得并不在乎，他更在乎的是挥霍潇洒的日子。

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▲徐志摩与陆小曼的奢侈租房生活，是民国社会的顶级风尚

但并不是人人都有鲁迅和徐志摩一般的财力， 1920年代的上海，当时普通工人每月的工资大概为20大洋上下（以下简称元），但1920年代的上海，房租已经很贵了。 1921年，失去军职的张治中，在上海法租界租了一个小房间，月租就要16元，这相当于当时上海普通工人近一个月的工资。

为了节约房租，当时，郭沫若就和上海绝大多数的租客们一样，租住在一种名为“亭子间”的小房间。

“亭子间” ，是当时上海大量兴起的民宅石库门中最差的房间，这种房间位于灶披间之上、晒台之下的空间，高度两米左右，面积六到七个平方，朝向北面，大多用作堆放杂物，或者居住佣人。

当时，很多像郭沫若一样的文人到上海谋生，往往先找这种房子栖身，以致于后来，出现了一个专门称呼这种租客的名词：“亭子间文人” 。

1928年，作家丁玲和男朋友、左翼作家胡也频一起在上海同居，由于房租太贵，两个人觉得难以承受，于是便找好友沈从文一起合租。当时，他们三个人一起在上海法租界善钟路合租一间房，沈从文睡床，丁玲和胡也频睡地板。

这种合租生活非常不方便，但对于囊中羞涩的三位文人屌丝来说却是一种无奈的选择，丁玲后来成名后，经常有人拿这件往事说事，说丁玲私生活很乱，同时跟胡也频和沈从文交好，但这却反映了当时普通人生活的无奈。

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普通人收入不高，房租却贵得吓人，对此，租客们也开始奋起反抗。

1910年、1921年，上海先后两次爆发了租客要求房东减租的群众运动， 1927年，第三次呼吁减租运动也在上海公共体育场（今上海沪南体育活动中心）召开了。

当时，上海的租客们联合成立了“上海房租减半运动会”（后于当年4月30日改名为“上海房客联合会”），发起了一场要求“上海房租减半”运动。

租客们还联合出资在报纸上刊登公告，并发表宣言，阐述租客们的核心诉求：

“三民主义，民族、民权、民生。所谓民生主义，最重要的就是衣、食、住、行。阿拉上海宁，这四件事情当中，最苦的就是‘住’了。

话说资产阶级们，坐拥众多房产，而我等平头百姓，只能寄人篱下，租住陋室，聊以遮风蔽雨。结果资产阶级们还贪得不厌，不断涨房租，搞得老百姓们每月收入几乎五、六成都要交给房东。日子越过越苦。

我们现在不求打倒资产阶级，只求房租打个对折。房东们你们都是有钱人，打个对折，毛毛雨啦！对我们小老百姓可是解了燃眉之急啊。

我们组织这个‘房租减半运动会’ ，就是希望能够为全上海市民说句公道话，并向房东、向上海特别市党部及市政府请愿，表达我们的诉求。 ”

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▲《申报》在1927年4月刊登《淞沪房客减租运动大会通告》

眼看租客与房东们的矛盾越闹越大，无奈之下， 1927年5月，最终上海华界的淞沪警察厅直接出面，并要求上海华界的房东们以1926年6月的房租作为上限，

“房租不能再涨了！”

但租得起房子仍是不错的， 1927年，随着北伐的不断推进和国民革命军相继收复九江租界、汉口租界，在辛亥革命后从北京躲到天津，将天津房价和租金急剧拉动起来的满清遗老、以及在各种斗争后失败的军阀们，担心被北伐革命军报复“清算” ，于是纷纷从天津租界南迁躲到了上海的租界，这就使得上海的房价和租金被大规模拉升起来。

作为远东地区最大的城市，到了1930年代，上海的常住人口已经突破了370万人，而当时上海市内的房屋仅有82000多间，日趋密集的人口居住需求，与稀缺的房屋供应形成了尖锐矛盾，这就使得上海的房价和租金节节攀升。

当时， 1930年代的上海滩， 370万市民中，就有100多万人居住在贫民窟，他们纷纷在臭水沟旁、垃圾场上，自己用茅草、芦席、竹竿、木棍、黄泥等“建筑材料”搭起了棚屋，形成了上海大规模的贫民窟。

但这并非上海特色。

根据民国时期汉口市公安局统计， 1937年，武汉汉口地区，就有贫民窟窝棚12756所，其中居住贫民达8万人。

以当时的首都南京为例，据民国首都警察厅1936年统计，当时南京全市的“棚户”高达25万人，他们分散居住在南京中华门外、金川门外、文昌桥、武学园、莫愁湖二道埂子等地方，登上当时的南京城墙，放眼就可以看到密密麻麻的贫民窟。

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▲清末民初广州城区的贫民窟

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1928年，随着国民政府迁都南京，南京的房价和房租也开始“拔地而起” 。

随着迁都后人口的不断涌入，到了1935年，南京与上海、北京、广州、天津、武汉一起，成为当时中国“六个百万人口大都市”之一，但对于达官富人盖豪宅、租别墅，普通平民很多居住在贫民窟的社会现实， 1936年，民国学者高炳南在国民党机关报《中央日报》上刊文评论说：

“自建都以来，达官显宦、富商大贾，无不高筑洋房，广购庭院，城北高旷优美之地，随处可见其产业。南京目前虽无如故都北平占地数百亩之王府，却亦增加不少宏大宽敞的公馆别庄，这种房屋尽管多多的增加，却都被达官以巨款收入囊中，一般市民是无福消受的，真乃富者有广厦万间，贫者无立锥之地也！”

但抗战的爆发，打乱了民国的房地产布局。

到了1937年，南京的城市人口已经发展到了300万人，但随着上海的沦陷和日军的步步逼近，南京城市人口开始大量外逃，这就使得南京房价逐渐崩盘，与此同时，作为国民政府战时陪都的重庆，房价和房租则开始崛起了。

国民政府在1938年迁都重庆后，重庆人口从抗战前的30万人，飙涨到了1943年底的过百万人，短短六七年间人口飙涨300%还多。

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▲抗战时期的重庆市区

当时，日军不断对重庆实施大轰炸，使得重庆大量民房被焚毁破坏，一方面是战争导致房屋供应量的急剧减少，另一方面却是重庆人口的不断飙涨，这种急剧的供需矛盾，使得在重庆市区房租开始飙涨。

1938年前，当时在重庆市区租三间中式瓦房房租，一年房租大概是500元法币左右，但到了1943年，这种房子的房租，即使每个月都达到了1000多元法币，年租金更是高达12000元以上，是战前的24倍以上，这此中固然有当时战争导致通货膨胀的原因，但更主要的仍是人口飙涨与房屋供应量锐减导致的供需矛盾所致。

以当时重庆的商业街“都邮街”、也就是现在的解放碑步行街一带为例， 1926年当地的地皮价格为一亩地1920块大洋，但到了1937年，这里的地皮价格已经涨到了71220块大洋一亩，价格飙涨37倍之多。

1941年底香港沦陷前夕，香港大学女生李纯瑛跟随同学一起，步行辗转抵达重庆，在重庆，她和同学合租一间房，房中没有厕所，屎尿只能直接倒到房子后边的街道上，由于战争条件限制，李纯瑛整整三年间无法洗澡，只能用海绵简单擦下身子，而这，也已经比很多流落街头的人要强上百倍了。

由于生活、居住条件艰苦，因此当当时商务印书馆总经理王云五的儿子王学政邀请李纯瑛去他们位处重庆山间的豪华别墅做客时，李纯瑛几乎被震撼了，由于在王云五的家中可以洗澡、上抽水马桶，加上王云五家族在抗战时期仍然保持的奢华生活，李纯瑛随后迅速投入了王云五的儿子王学政的怀抱，并成为了王家的儿媳妇。

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而在乱世中，许多青年人也在末日心态中迅速闪婚走到了一起，结婚率的大幅提高，也意外推高了房地产市场和房屋租金。

抗战胜利后，国共内战随之爆发，在这种背景下，上海大量的年轻人也纷纷结婚，上海的《申报》对此曾经发表了一篇名为“内战与婚姻问题”的文章，解释当时的这种社会现象说：

“每逢内战正酣的时候，在战区附近地方的人家，结婚总比平常多几倍， ”因为“女的怕丘八强奸，赶快想嫁一个夫婿；男的呢，飞机整天在头上盘旋，炸弹啪啦打下来，说不定有一天要打到自己身上，死前总不能不曾和女子睡过觉。 ”

战争导致的大量婚姻的产生，也推高了抗战和1945-1949年间的租房市场。

而在上海，随着抗战胜利后人口的恢复涌入，以及战后婚姻需求等各种因素的刺激，上海的房价和房租也开始不断蹭蹭上涨，当时，大量商人加入到了上海的房地产炒作中，到了1947年前后，上海市区稍有积蓄的市民都加入到了炒房大潮之中，这就使得上海的房价在国共内战期间达到了历史最巅峰。

到1947年，当时在上海买房必须是以“大条”计算，租房则至少必须是“小黄鱼”——所谓“大条” ，指的是10两重的金条，而“小黄鱼”指的则是1两重的金条。

1947年的《申报》曾经刊登一个三层三开间洋房的租赁广告，其标示不算租金，光“顶手费”就要22根金条。

对于当时上海房地产市场的疯狂，有人感慨说：

“以上海为例，顶屋（转让）费用动辄需黄金数条乃至数十条之多，租金多以美金、英镑计算者，似此金楼银阁，非法勒索，除少数富商大贾问津外，一般平民莫不感到居住压迫的痛苦。 ·······各种事业机关与一般公教人员因觅屋困难，栖息无所，以致焦虑频仍，工作无力。 ”

对此， 1949年解放前夕，作家柯灵在《枫桥的梦》中写道：

“其实上海何尝房荒，平民虽无立锥之地，而达官贵客，巨宅连云，所荒的，是平民没有金条而已。 ”

就在抗战胜利后的哀愁和无家可归的凄凉中，根据《广州市政评论》1947年报道，当年广州“自一月至八月，路尸达7200余具，天寒地冻，贫病者更难存活。 ”

就在抗战胜利后内战紧接而生的乱世中，民国的房地产乱象也达到了巅峰。

1947年9月，一位从上海崇明岛到上海市区谋生的青年陆阿根，由于因病失业付不起房租，最终投河自尽。

当时，由于通货膨胀、房租暴涨，许多流离失所的人纷纷选择自杀，以致上海警察每天晚上都要到黄浦江边巡逻，以劝阻想要自杀的人回头是岸， “凡遇有形迹可疑，神色沮丧者，详加盘问” 。

为此， 1949年前的上海市政府，特地在黄浦江边到处树立自杀警告牌，上面写着八个大字：

“死不得的，快回头去！”

在房租暴涨、无家可归的末日乱世，人民已无生路。

民国房地产行业的毁灭和变革，最终走到了1949 。

参考文献：

李开周：《民国房地产战争》，上海三联书店2012年版

唐博：《住在民国：北京房地产旧事》，山西教育出版社2015年版

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