穆林:住房租赁三千年 盛世的象征物 社会的稳定仪

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截止目前的研究成果 , 中国住房租赁起源于春秋 , 成熟于唐宋 , 式微于明清 , 具有超过2500年的历史 。 正如太史公所称“究天人之际 , 通古今之变” , 研究住房租赁发展的历史 , 可以给今天带来许多启示 , 其中最重要的是:住房租赁 , 既是是盛世的象征物 , 又是社会的稳定仪 。 随着我国社会经济发展 , 也出现了诸如房价过快上涨、社会公平有待改善等问题 , 住房租赁不仅仅是一个经济问题 , 也是事关社会稳定、社会公平等基础性问题 。

中国住房租赁的发展历程

住房租赁即租赁房屋用于居住 , 是一种经济活动或经济行为 , 并非特制一个行业 。 该行为历史悠久 , 是人类社会经济发展的产物 , 伴随着人类分工、迁徙、城市化发展而发源和发展 , 近年来 , 被冠以“长租公寓”的称谓 。 相比于旅馆业 , 住房租赁行为主要特点为租期较长 , 在古代 , 有时候与旅馆业归为同类 。 租期较长(按今天的定义为一个月以上)是住房租赁与酒店业的主要区别——租期长则顾客类型、行为存在较大差异 , 租客是由于工作、学习、生活等目的而选择住房租赁 , 而非旅行、商务出行等短期目的 。 尽管在人类古代活动中并未做长短之划分 , 比如春秋战国各诸侯、贵族养士的“传舍”、“性舍”“代舍” , 其属性均为长期住宿 , 又如孔子周游列国 , 其居住方式主要为借住 , 其属性亦为长期住宿 。

就目前文献和研究看 , 规模住房租赁诞生于春秋战国 , 至汉朝住房租赁行为开始见诸于史书 , 《汉书》记载吕后时期田生"如长安 , 不见泽 , 而假大宅 , 令其子求事吕后所幸大谒者张师" , 可见民间住房租赁行为已经出现 , 但处于早期阶段 , 《史记货殖列传》中记载了多种类型的商人 , 包括经营田地、运输、冶铸、放贷、贩盐、开矿等 , 却未见经营房屋者 。

至唐宋 , 住房租赁发展进入成熟阶段 , 大量史书和出土材料表明 , 最晚至东晋时期已经形成了完备的租赁条款 , 包括租赁双方、中介、租期、租金支付方式、违约条款与今日几无差别 , 唐朝住房租赁被称为赁房、税舍、傲居、佣居、假居、徽赁、佣徽等 , 租客群体包括官员、工商业者、学员科考者等学习人口、僧道等宗教人士等、住房租赁已经成为非常广泛的社会现象 , 唐宋朝都成立了官方的机构租赁——唐之内庄宅宋之店宅务 , 唐宋时期史书记载的住房租赁极多 , 也是住房租赁兴盛的一个表现 。

自宋以后 , 中国城市化反而萎缩 , 明清时期城市化率从南宋的22%下降到9%以内 , 清朝晚期只有6.9% , 城市的败落导致了住房租赁的式微 , 男耕女织的经济结构、市镇化的城市结构让住房租赁失去了动力 , 日渐消落 。 直至改革开放后城市化再次发展 , 1985年前后城市化率突破南宋的22% , 达到23%左右 , 预计2019年已经达到60% , 随着城市化的高速发展 , 现代住房租赁产业也进入快车道 , 以长租公寓为代表的产业蓬勃兴起 。

古代住房租赁的发展与启示

1. 住房租赁 , 毁于乱世、兴于盛世中期 , 是盛世的象征物

战乱期间 , 产权崩溃、房屋损毁、人口锐减 , 人民颠沛流离 。 新朝代的建立都是以势力重新分配 , 产权归零为代表的 , 往往贫富差距较小 , 人地矛盾较小 , 而且盛世初期人民注意力都在生产上 , 且对生活要求较低 , 故住房租赁的需求不足 。 比如西汉初年、唐太宗时期、宋朝初年主要任务在于修生养息、恢复生产 , 住房租赁产业并不兴盛 。

盛世中期 , 由于经济发展 , 资产、土地、房屋价格快速上涨 , 同时人口快速增长 , 人地关系紧张 , 贫富差距加大 。 比如白居易《卜居》一诗记录“游宦京都二十春 , 贫中无处可安贫 。 长羡蜗牛犹有舍 , 不如硕鼠解藏身 。 且求容立锥头地 , 免似漂流木偶人 。 但道吾庐心便足 , 敢辞揪隘与嚣尘” 。 宋代早期租金价格较低 , 随后逐渐上涨 。 政治经济稳定发展带来了住房租赁发展的重要推动因素:城市化发展、经济稳定、资产价格上升、人口上升、人民对居住品质的要求提升 。 住房租赁产业的兴盛 , 正是社会和经济处于盛世的象征物 。

2. 住房租赁具备很强的民生属性 , 是社会的稳定器和压舱石

住房租赁不仅仅具备经济属性 , 而且具备极强的民生属性 , 是国家人口管理和人口控制的重要手段 , 也是民生保障的有效方法 , 在开明之君的年代 , 这种保障属性就发挥的比较强 , 有效抑制了租金价格的上涨 , 维护社会稳定、缩小贫富差距 。 比如东汉中兴肃宗下令“流人欲归本者 , 郡县其实禀 , 令足还到 , 听过止官亭 , 无雇舍宿 。 ”即政府让无家可归的流民居住于官亭之中 , 免去他们租房的开支 , 帮助他们早日安定 。 唐中兴玄宗曾明确规定“自今以后 , 其所赁店铺,每间月估不得过五百文 。 ”宋真宗听说店宅务要给百姓涨租金(复为增殖者夺赁) , 下诏书以表示反对(宋真宗大中祥符三年年月,真宗下诏规定“在京店宅务 , 自今以原额为定 , 不得辄增数划夺 , 违者罪在官吏 。 ”) , 宋朝租赁已经分为高端租赁(私营民宅为主)和低端租赁(官办租赁) , 高端租赁价格随市场波动 , 价格悬殊(月租金4000-30000以上) , 但政府严格管控低端租赁市场 , 价格低(约为每月190-400文不等) , 而且经常有减免 , 体现了住房的保障属性 。

3. 政府不仅实施市场管理 , 更直接参与住房租赁市场

唐宋两朝 , 尽管实行开放自由的经济策略 , 但在住房租赁却不排斥政府直营 , 自唐朝设立内庄宅使 , 管理官有房屋和田产并兼营出租 , 至宋朝 , 则成立了房屋租赁的专门机构店宅务 , 1017年管理房屋23300间 , 可见规模巨大(与庞大的房屋数量相比 , 并不追求收入最大化 , 年收入140093贯 , 约为中央财政收入的0.9%左右) , 除国家级租赁机构外 , 各地官府、军队、寺庙、学校均设立租赁机构 , 比如宋朝葛胜仲在《丹阳集》中统计 , 全国的学舍有 95,298 楹 , 房廊有155,454 楹 。

政府之所以直接进入住房租赁 , 尤其是首都的住房租赁市场 , 一方面是由于基础房屋租赁行为 , 具有很强的政策性和保障性 , 另一方面与房源筹措有关 , 据考证 , 官方经营的房源主要来源为:国有存量房屋、在空地新建、在罪犯和负债者中没收、绝户所遗留房产以及捐赠 , 其中绝户和查没财产中 , 钱财收归国库 , 而房屋交由店宅务经营 。 以上类型都需要多个部门的配合 , 故国有经营有其必然性 。

就我国来看 , 目前各地房屋管理部门可看做国有租赁经营机构 , 但存在房源获取渠道单一、退出机制不健全等问题 , 而学校等等机构的宿舍则存在数量巨大、质量低下等现状 , 还有非常大的发展空间 。

总之 , 住房租赁事关社会稳定 , 是中国在完成全面小康之后的必然选项 , 发展租赁市场并非是因为发展落后 , 反而恰恰印证了我国发展进入新阶段 。 目前的租赁市场 , 完全体现了我国基本矛盾的转化 , 即“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾” 。 租购并举的市场体系 , 既是国家的选择 , 也是全球和历史证明的必然之路 。

来源:中国网地产