1.小产权房不是商品房 。小产权房是指在农村集体土地上建造的，未缴纳土地出让金等费用的房屋 。其产权证不是国家房管部门颁发的，而是乡镇政*或村政*颁发的，又称“乡镇产权房” 。
2.小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局不予备案购房合同，小产权房买卖不受法律保护；商品房由国家批准建设，其销售受国家法律保护 。

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3.小产权房不具有合法的所有权、转让权、处分权、收益权等 。商品房有 。
【小产权的房子是商品房吗 小产权的房子和商品房一样吗】4.买小产权房，不能申请贷款，只能一次性付清或分期付款；购买商品房可以申请抵押贷款，符合条件的也可以申请公积金贷款 。

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