南京路上：上海商业地产的无字史书（上）

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从空中俯瞰，这条全长5.5公里的街，肆廛林立，百货丛聚，它是全中国最繁华的脉络之一。

每一天，来自世界各地的人慕名涌入这上海开埠后的第一条商业街，走过曾开创亚洲百货业无数先河的百年老店永安百货，走过第一家国有百货零售商店市百一店，走过“奢侈品零售风向标”恒隆广场。

从哈同出资以名贵的铁藜木铺设出当时上海最平整的一条道路，到永安郭氏兄弟以数豆子的方法计算人流，开创“大数据1.0”版本，地产大亨与商业巨子在“冒险家的乐园”展开想象，筑成城市最初的繁华底色。

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创办至今已逾百年的永安百货

时光一去百年，当年的四大公司之首永安百货静静地度过了100岁的生日，哈同大楼成为美国时尚品牌Forever21国内首家旗舰店，恒隆广场、世茂广场，你追我赶刷新着浦西天际线高度，屹立成了不起的城市景象。

而它们所在的南京路俨然一部上海商业地产的无字史书，年复一年，书写着货通天下、万商云集的传奇故事。

繁华肇始——上海开埠与南京路命名

上海作为现代化都市步入国际舞台，要从1843年上海开埠算起。

几年后，英商在今南京东路、河南中路路口置地80亩辟立花园，英商跑马总会围绕花园建造了一条跑马道。从外滩到跑马道之间的小路派克弄，又称花园弄，便是南京路的雏形。

1865年，租界工部局将花园弄拓宽至40英尺（约12.2米），将其命名为“南京路” 。冠以这个名字，上海开埠后第一条商业街，与城市的命运紧紧连在了一起。

如今南京路熙熙攘攘的人流，大都不太清楚这一段沧桑过往，这条路与这座城市如何在遍地泥泞中趟出“十里洋场”的繁华，在山河破碎与战火纷飞中，以开放与自强浇筑成“东方巴黎”的盛景。

来时之路——中国房地产开始的地方

“房地产作为产业，在中国应开始于近代，上海是中国房地产业起步最早、涉及土地和资本最大的城市。 ”上海著名地方史研究专家薛理勇告诉澎湃新闻采访人员， 1845年，上海道台与英国领事签订《上海租地章程》， “发明”永租制。

永租实际上就是绝卖。根据条约，侨民向华人“永租”土地时，须将面积、位置向领事馆登记注册，领事馆向上海道署备案，双方派专人实地会同丈量，加盖道署钤记，就成了一份由政府机构确认和公证的地契。

一套近代产权制度就此确立，房地产业也随之兴起。

此后小刀会起义（1853年）、太平军逼近上海（1860年），上海及周边难民涌入租界躲避战火，原本为侨民专属的租界成了“华洋杂居”、“五方杂处”之地。人口激增导致地价飞涨， 1924年孙中山在以三民主义为题所作的演讲中提到，黄浦滩的地价较之80年前大约上涨了10000倍。

“西方远来的冒险家并不冒多少险，以经营地产为发财捷径这是明的白的。 ”诚如木心在《上海赋》中所写，早期上海煊赫一时的冒险家几乎都是靠地产发迹。

被称作“冒险家的乐园”的上海成为地产商的乐土，作为上海开埠后第一条商业街的南京路，自然成为地产商的必争之地。

1882年，位于南京路上的中国第一家发电公司（上海电气公司）投入商业化运营，工业文明的标志之一——中国第一盏电灯在此点亮，南京路率先踏入现代化的“灯红酒绿” 。

就在南京路亮起中国第一盏电灯的第三年， 1884年，中法战争爆发，南京路房地产遭遇史上第一次“低价抛售” ，一位名叫哈同的犹太人趁机购入大量土地房产。战争结束，地价大涨，上海地皮大王就此发家， “哈同”成为这座城市最有含金量的名字。

万商云集——从“溪间纵横”到“高屋连云”

十里洋场，城开不夜，软红十丈，万灯如海。与房地产同时堕入十里繁华的，是以百货公司为代表的南京路商业。

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福利公司外观

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惠罗公司外观

自开埠初期英商霍尔在南京路上开设上海第一家百货公司福利公司之后，泰兴公司（今连卡佛）、汇司公司、惠罗公司相继落成，四大外资公司在南京路同台竞技，被称作南京路“前四大公司“或“老四大公司” ，以区别于民国时期华商创办的四大公司。

昔日见证聚散离合的小港逐渐出落成国际都会的气象，与上海地价一路高歌猛进的，还有南京路的建筑规模。一幢幢“远东第一高楼”拔地而起，一间间“规模最大”的百货公司前赴后继，南京路商业地产的历史，被飞快刷新。

因循时间脉络，上海社会科学院历史所研究员宋钻友将南京路发展的历史分为五个阶段，其中，中国近代史绕不开的1894年，成为第一阶段与第二阶段分隔的节点。

“开埠至1894年，这是南京路露出雏形到初步发展的早期阶段，外国商店带来了新的商业模式，独领风骚，从老城厢搬迁过来的华人商铺开始经历从传统的商业模式向近代商业的转型。 ”

现代大都市需要现代化的购物中心，南京路正是伴随上海从濒海小县向国际化大都市的历史转型发展起来的，随着租界的扩大，上海的商业中心迅速由老城厢向南京路转移，不少百年老店迁出城隍庙，加速了南京路的繁荣和城隍庙的衰落。到1894年，经过近50年的发展，这片开埠前“溪间纵横”之地，已发展为“高屋连云，轩窗阔辟，店号光明照耀，货物充溢” 。

宋钻友认为，甲午战争和辛亥革命以及第一次世界大战的爆发刺激了民族经济的成长，也给南京路的发展提供了机遇， “1894至1926年，是南京路发展的第二阶段，华商在此开设的店铺急剧增加，与外国商铺共同推动了南京路的发展，在经商手法上，华商已熟悉西方的商业文化，能融合传统商业的精粹，娴熟地与洋商同场竞争。 ”

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南京路上第一家大型华商百货先施公司

至1918年，南京路的店铺总数已达300余家，无所不有的商品一方面得益于上海与世界上主要商埠的航运联系，也得益于上海齐全的工业门类。事实上，南京路上的许多商铺是工厂的营业所。

“1894年甲午战败后，允许日本人在华开设工厂，为了增加税源，清政府放宽了对民间办厂的限制。 ”上海市民俗文化学会会长仲富兰认为1894年后的一系列举措刺激近代民族工业的发展，到1920年代，上海的主要工业门类纺织、面粉、卷烟、火柴生产能力均占全国50%以上。

工业的繁荣以广厦周延、“柜台、玻璃橱、货架的排列星罗棋布”的景象投射在南京路上。当第一批中国实业家创办的工厂棋布苏州河两岸，在租界外商洋行的夹缝中，将农耕大国拽入工业文明的滚滚洪流，第一批华商经营的现代百货公司，也扎堆出现在南京路相距不足200米的路段上。

从1917年先施公司在南京路开业，到1936年大新公司在南京路落成，几乎与白吉尔《中国资产阶级的黄金时代(1911－1937年)》同时，伴随民族工业的崛起，华商创立的四大公司在南京路叱咤风云。

至此，这条70年前开辟的马路，终于拥有了属于中华的商业气象，沧桑、壮丽、跌宕而又满怀荣耀，在“Light,Heat,Power”的霓虹交舞中，沉淀为大上海的繁华底色。